【書評】20代で億を稼ぐ！ 著者：藤山大二郎氏

本日は昨日読み終えた書評というか私の読書メモ。実は私自身も藤山さんの運営するNSアセットマネジメント社が提供するサポートプログラムに入っており、日頃からお世話になっております。何というか有名不動産投資家というと人間的に魅力的な/信頼できる方が少ない印象なのですが（笑）、藤山さんは率直に尊敬でき、何より信頼できそうな気がしてお世話になっています。

20代で億を稼ぐ！　著者：藤山大二郎

https://www.amazon.co.jp/20代で億を稼ぐ！-〜自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略〜-藤山-大二郎/dp/4827211078

1. 若いうちから始めると人生は一生楽しめる

ベーシックな内容、及びマインドセットの話ですが、「お金を稼いで、あなたは何を成し遂げたいのか」という部分は著者ならではというか考えさせられますね。私自身は会社が特段嫌というわけでもないものの、これを成し遂げたいということがあるわけでもなく、ただ漫然と「自由」を得たいからやっていて、ある程度自由を得ることにより、経済的なインセンティブによらない本当にやりたいことってのが出てくるものだと思っています。

2. 物件購入時に勝負は9割決まる！

＜藤山さんが物件購入時の判断材料は3つ＞

・収益力評価：①表面利回り、②実質利回り（NOI÷諸費用含む購入総額）、③税引後CF

・担保評価

・稼働力評価：①人口流入・流出状況、②間取りの人気度調査、③近隣の商業施設や公共施設から需要を読み解く（イオン最強説）、④敷金・礼金の設定を見る（地域の需給を確認するには1番）、⑤賃貸仲介会社へヒアリング

→上記3つを3分程度で実施する（超早いっすね。。）。私もやってることは変わりませんが、スピードが全く違いますね。慣れが必要だと思うので、今後物件評価の数を増やし、プラスでいくらなら買うか、という査定までを数多くやっていきたいと思います。

＜藤山さんの投資クライテリア＞

・相場より割安に買う：1割〜安く

・返済比率は〜40%（初期は〜50%まで許容）

・1にも2にもCF重視

・物件より先に銀行融資から考える：まず自分がどういう物件であれば融資をひけるのかよく理解する

3. 金融機関の評価基準を知る！

この章のポイントは金融機関はとにかく泥臭く開拓するということ！

①徹底的にリストアップ：100行以上はリストアップしてテレアポ

②泥臭くテレアポ

③銀行の評価基準を細かくヒアリング

④地道に継続

4. 決断力のあるリーダーになれ！

＜管理会社の選定方法＞

①何に強い業者なのかを明確にする（客付or管理）

②初期段階においては客付けに強いことが必要不可欠：客付けの強さを見極めるには「空室が出た時に、どういう動きをしますか？」と聞くこと。あと「毎月いくらの広告費を投入して客付けを行っているか」も確認

③退去が出た場合、どういう動きをするのか：退去連絡があって募集開始するまでにどういう動きをするのか。何日くらいでどういう募集媒体に出して告知できるのか。どのように内覧まで進めていくのか

④相談できる、気の合う会社であること

＜空室理由を因数分解しろ＞

・露出が足りないのか

・反響あるが内覧がないのか

・反響もあり内覧もあるが決まらないのか

→内覧して決まらない場合は理由をしっかりと仲介会社へヒアリングする

・インターネット戦略を強化しろ：藤山さんは自分のHPで募集をしている。今後仲介ビジネスの中抜きが進めば自社メディアを持つことが普通になる

5. 歪みを取れ！売却を混ぜて大きく拡大する！

・ここで思ったのは、メンターを持つことの大切さ。しかもメンターは必ず1人とのこと。どうやって探そうかな。。

6. 20代から不動産投資を始めた私の物件購入記

 実際の成長ストーリーが見えてこういうのは勉強になりますね。私も地元の田舎高利回り物件にても出そうかなーと思わせる内容でした。