【リフォーム・修繕】予算の考え方
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延床面積５０平米までをフル改装した場合の上限の目安は２００万円
(出所:小嶌大介さんメルマガ)
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「フル改装」というのは、全面取り替えリフォームの事で、お風呂・トイレ・キッチン、ガス給湯器などの全ての設備を替えて、電気工事もやって、かつ床やクロスも全てやりかえた場合
つまり、内装の修繕費用の予測に関して言えば、この２００万円から、修繕の必要がない部位の金額を引いていくというのが、一つのアプローチ方法
小嶌さんの書籍に代表的な工事費用の目安（P１６３）
内装に関して主にチェックしていくのは、
・水回り（トイレ・風呂・キッチン）
・ライフライン（電気・ガス・水道）
・建具の立て付け、サッシまわり
まずチェックするべきなのが水回りで、特にお金がかかるのはお風呂
リフォーム金額の大半がお風呂だったりする事もよくある。ですから、お風呂があるのか、使えるのか、というのはとても重要なポイント
ユニットバスは１０～１５万くらいで買えますが、それを組み立てて、それに付随した電気工事やクロスの替えなども含めると、４０万円くらい
ですから、他は弄ったとしてもできるだけお風呂は弄りたくない
トイレは、和式が洋式か、和式便所はかなり人気がないため、最低レベルの修繕以外では洋式に取り替えたほうが良い
田舎であれば、下水か浄化槽かも要チェック
次に電気、ガス、水道は使えそうか？他のライフラインをチェック
電気は、分電盤の子ブレーカーの数や新しさをみて、そのまま使えそうかをチェック
ガス給湯器は使えない事が多いので、基本、新しく入れる前提
まれですが、近隣住民によって下水道が故意に止められているなど、ライフラインが使用できない物件があり、その場合、復旧させるのに思わぬ金額がかかる事があるので、そういう物件は避けた方がいい
建具の立て付けに関しては、前回お話した、家の傾き以外でも地震などで建物がゆがんだり、ねじれたりして開け閉めができなくなっている事がある
建具も一つ一つ取り替えていくと、お金がかかってしょうがないので、できるだけ職人さんに修理で何とかしてもらいますが、あまりにひどいものは直らない
修理でいけるのか、交換が必要なのか？また、修理で直すのと交換するのとではどちらの方がお金がかかるのか？そのあたりの見極めは経験が必要
サッシ周りも交換となるとかなりお金がかかりますので、取り替えたらどのくらいかかるのか、というのは調べておく
内装の重要なチェック事項に関しては以上。
補足として、ゴミ屋敷などで、残置物が大量にある場合はその撤去作業に数万～数十万のお金がかかりますので、それも留意
基本的に内装のリフォームにお金がかかるのは、設備料金であり、大工さんの造作はそこまで高くない
大工さん１人が１日かけて行う作業量の事を
「人工（ニンク）」というのですが、現場ではその作業量の目安を人工数で表す事が多い
大体、１人工＝２万円くらいですので、その作業の人工数が分かると、造作費用を予測する事が可
【書評】トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法 著者：千葉涼太氏
お前は書評しか書かんのかい、という感じもしますが今日も書評です。
現在進行形で検討中のアパートの1階テナント部分のトランクルーム転用を考えているので、読んでみました。感想としては非常にいい投資という印象です。先述の加藤ひろゆきさんの更地投資同様、メンテコストが軽いですね。
【内容のサマリー】
・P36：現状投資案件一覧。総投資額は約5,000万円。現況ネット利回りは稼働率68.9%で9.2%、満室ネット利回りはなんと26.1%！！
・収納サービスに使う貸しコンテナは20フィート（長さ6,058✖️幅2,438✖️高さ2,591mm）コンテナを1〜6部屋に区切って使う
・P85：イニシャルコストの事例
・ランニングコストで最も大きいのは、地代家賃で33〜40%程度、次に管理委託料が15〜20%、電気代が3,000〜4,000円/月程度、プラスセキュリティ費用でトータルが売上の50〜60%程度が目安
・耐用年数：コンテナ7年、トランクルーム15年
・リスク：賃貸借契約の途中解約リスク、建築確認、不法投棄リスク、運営会社の代替性が乏しい
・運営会社のチェックリスト：P141
・契約書のチェックリスト：P155
・都市部でも地方でも利回りはほぼ一緒
・商圏は半径1km以内にある世帯数の1%
・1km位離れた場所にライバル現場があるくらいがいい
【書評】激安！「空き地」投資 著者：加藤ひろゆき氏
言わずと知れたアパート一棟買いなさい！で有名な加藤さんの新作。土地への投資というのは今まで考えたことなかったですが、考えてみれば、運営費、メンテナンスコストは限りなく低く、保有中の価値減少もないので、非常に堅い投資でいいですね！
【内容のSummary】
（Place）
・住宅地ならとりあえず駐車場で貸せる
・国道沿い
・住宅を解体した更地は100万円の価値が有る（上下水道、電気、ガスインフラが使えるので）
・市街地に近い市街化調整区域なら駐車場、資材置き場としての需要あり
・間口は最低2m、2.5mは欲しい。奥行きは5m、できれば6mあるといい
・土地の坪単価は5万円以下が目安
・中古戸建てが300万円前後で買えるエリアは賃貸がつきやすい、100万円以下の売り家が多い地区は需要がなく、1,000万円以上の地域にはアパート需要がある
・利回り30%が理想、10%でも全然OK
（Pricing）
・坪賃料は200-1,200円/月、住宅地は500円/月程度
（Plomotion）
・テナント募集には看板を立てるのが効果的
・外食チェーンに電話営業するのもいい
・加藤氏は横3.6m、縦1.8m、畳4枚分、2坪の看板にFor Rent、貸と記載している
【知識】極東船長さんの投資目線
王道のお考えですね。
・築古物件でもリフォームナシで貸し出しできるならば、建物分を3年で回収できる価格を判断基準（ 逆にリフォームを入れるならば、リフォーム代金を入れて3年で回収と計算をします ）
・キャッシュオンキャッシュリターン率（ CCR ）で考えると、新築投資では20％を最低ラインとしていますので、850万の自己資金に対してCCRが14％程度のこの案件は、リターンが少な目
https://www.kenbiya.com/ar/cl/sencho/58.html?ac=UL
【書評】新聞少年が一代で4,903世帯の大家になった秘密の話 著者：大川護郎氏
今日はまたまた書評です。
274棟、4,903戸（姫路2,307戸、大阪1,600戸）、家賃年収43億円（太陽光、自販機等除く）、借入総額442億円、返済比率は63.87%、平均金利3.23%、平均借入期間は20.91年だそうです。。デカすぎて肌感覚がわかないですね。単純計算で73,118円/戸、18戸/棟、主に姫路とのことですが、けっこういい家賃ですね。商業ビルも結構お持ちなんですかね。
購入履歴は
・1,800万円で全空RC（12部屋）を取得し、6,000万円（500万円x12戸）でリフォーム
・1階店舗付きの3階建てのS造戸建て、修繕費こみで1,500万円
・稼働率は大阪が97%（1,600戸）、姫路は83%。姫路はADが2-3か月、全体で90.01%
・平均平米数は54.2㎡、平均入居期間はワンルーム1年3ヶ月、ファミリー6年半
1. 絶対にやってはいけないこと
・大は小を兼ねるので、1部屋の平方メートルがなるべく広い部屋を買うべき
・家賃下落が大きいエリアの新築は避ける
2. 当然、知っているべきこと
・大手仲介業者はクレームを入れるとブラックリストに載る
・大川さんの購入基準は、「姫路であれば60平方メートルで4万円なら決まる」、「木造アパートは土地値で買う」、「RC、S造は新耐震か、アスベスト無しか」
・エンジニアリングレポートを取得すれば耐用年数を伸ばせる
・エリアによって管理会社の競争環境が異なり、管理会社とのパワーバランスが大きく違う（東京、大阪、名古屋等はオーナー有利、田舎ほど管理会社の競争環境が緩い）
・地方の管理物件には明確な序列がある。姫路では2番手グループ大家が管理会社をFCで運営しており、他社物件を当て馬にして自社保有物件の稼働率を98%に維持している
・車庫証明、駐輪シールは大体管理会社の利益となっている
・基本的に大川さんは物件清掃を入居者に依頼している。30世帯の物件を週2回で月3万円
・家賃を下げれば決まるというものではない。極限まで下がっている例えばワンルーム2万円代とかの部屋は1万円にすれば決まるというわけではない
3. 見逃すと危険なこと
・最近は保証会社の倒産も増えている
4. 絶対にやるべきこと
・自己資金1,000万円入れるなら、担保価値2,000万円の物件を買って共同担保に入れて物件を2つ買う方が絶対良い
・ペットは1匹3,000円を取っている
・共益費は課税売上にできる
大は小を兼ねる、担保評価のでる物件を現金買いする、管理会社の実態など今まで意識していなかったことが色々学べましたね。
【競売】人生初めての競売入札結果はいかに。。。
先日人生初めての競売への入札を実施しました〜！
戸建ての共有持分（1/3）、相続未登記、ゴミ屋敷、私道接道、、と問題山積案件でしたが、売却基準価額179万円に対して、落札額は351万円とほぼ2xの落札額、11件の入札でした。私の入札額は221万円と落札額にはかなり負けており完敗のデビュー戦でした。。
1年後くらいに謄本とってどうなったのか見てみよーと。
